A continuación vamos a explicar de forma sencilla el procedimiento denominado «declaración de obra nueva» y cuando debemos tramitarlo.
Actualmente existen muchos inmuebles en todo el territorio español que no poseen la superficie construida o los metros reales de parcela declarados correctamente mediante escritura y/o en registro de la propiedad. Esto quiere decir que el inmueble puede tener más o menos superficie de la que aparece descrita en escritura o en nota simple.
¿Cómo podemos cerciorarnos de que nuestra vivienda posee la superficie correcta en escritura o nota simple?
Esto puede comprobarse primeramente mediante los datos catastrales, los datos registrales y si no fuera suficiente, mediante una medición realizada por un técnico cualificado.
La dirección general de catastro es un servicio estatal mediante el cual, podemos revisar la superficie de parcela y/o superficie construida de cualquier inmueble en territorio Español. Esta información además de proporcionar los metros de los inmuebles, facilita el valor catastral, el cual sirve para calcular el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles), el titular del inmueble, porcentajes de propiedad, la titularidad de los inmuebles colindantes, etc. aunque estos últimos datos son de carácter privado.
Las viviendas o construcciones antiguas no poseen las superficies bien definidas debido a que solo se hacia reflejar en escritura los metros que ocupaba en planta la vivienda, fachada por fondo.
Para que la construcción aparezca bien descrita, deben aparecer reflejados mediante escritura los metros de parcela, metros construidos por planta y las estancias, aunque también puede aparecer la superficie útil, esto se suele especificar en pisos o edificios que poseen zonas comunes, las cuales, también hay que indicar la cuota de participación.
¿Cuándo debemos realizar una declaración de obra?
Se da en los siguientes casos;
- Inmuebles de nueva construcción
- Inmuebles de segunda ocupación que se les haya realizado alguna reforma de ampliación
- Venta del inmueble
- Hipotecas de inmuebles
En algunas circunstancias no es necesario realizar una declaración de obra, si los datos catastrales son correctos, se puede realizar una «adaptación a catastro» en notaría, en este caso no se requiere de informe de técnico y también sirve para reflejar los metros construidos en escritura.
¿Qué necesito para realizar una declaración de obra?
Se requiere de un informe técnico de superficie y antigüedad realizado por un técnico habilitado.
¿Qué gastos conlleva?
Los gastos a tener en cuenta;
- Los honorarios de notaría
- El impuesto de la Junta de Andalucía que es el 1,5% del valor de la construcción declarada
- Los honorarios del técnico
- Los honorarios de registro
La inscripción en registro es opcional, ya que, actualmente no es obligatorio inscribir un inmueble salvo que se vaya a hipotecar y la entidad acreedora obliga a inscribir el inmueble correctamente junto con la deuda pendiente.
